Segue abaixo um pequeno estudo de um "Conselheiro"
rubro-negro sobre a situação do Prédio pertecenta ao Clube de Regatas do Flamengo, situado na zona (nobre) sul do Rio de Janeiro, apelidado, Morro da Viúva. Em que pese
sua análise conter certa coerência, é de se estranhar que tal estudo não
apresente nenhuma contra-proposta para a situação, pois no meu modesto
entendimento, se a proposta apresenta "armadilhas financeiras" ele, como um dos
que estão atuando no caso, deveria assessorar os demais conselheiros e a
Presidência.
Nota: Existem também pareceres técnicos / financeiros laborados pelo Conselho Fiscal e das Comissões
Permanentes de Finanças, Obras e Assuntos Jurídicos do Flamengo , que estão à disposição na sede do Clube para todos os conselheiros e associados.
* * *
Senhores
Conselheiros
Em
que pese haver a quase unanimidade na concordância dos Conselheiros em vermos
uma solução ao Edifício Hilton Santos, no Morro da Viúva, haveremos, também, de
concordar que o assunto deve ser tratado de forma a atender os interesses do
Clube. Afinal, ali está constituído um dos maiores patrimônios da Instituição
Rubro Negra.
Dia
9, segunda feira, os Conselheiros deverão comparecer ao Conselho Deliberativo
para ouvir, analisar e opinar sobre uma proposta encaminhada por uma empresa do
ramo hoteleiro ao Flamengo visando à transformação de uso do prédio residencial
para hotel.
Em
tese, pode ser uma solução para os atuais problemas pertinentes ao edifício face
ao estado físico em que se encontra, alta dívida de IPTU, ocupações indevidas e
até mesmo uma ação de usucapião sobre o apartamento 1507 - Processo nº
2009.001.234594-1, na 15ª Vara Cível.
É
de direito os Conselheiros terem uma visão real da proposta encaminhada já que a
sua grande maioria fica impossibilitada de comparecer ao Clube para ler os
Relatórios das diversas Comissões - Jurídica, Finanças e Obras e do Conselho
Fiscal.
Encontro-me
envolvido na análise desta questão desde agosto do ano passado tendo encaminhado
dois trabalhos a Sra. Presidente sobre a matéria e procurado colaborar com o VP
de Patrimônio, com o Conselho Fiscal e outros companheiros envolvidos nas
Comissões. Desta forma, sinto-me na obrigação de relatar aos Conselheiros minha
visão (apolítica) do quadro existente.
Primeiramente,
quero deixar claro que sou a favor de qualquer projeto que traga solução
patrimonial e financeira para o Flamengo sobre o Morro da Viúva. Entretanto, a
discussão em pauta não trata de projeto e, sim, de PROPOSTA FINANCEIRA de
um grupo. Por conseguinte, será sobre ela que deveremos nos debruçar.
Em
resumo, a Proponente fez a seguinte oferta financeira ao CRF:
a) Contrato
de 50 anos;
b) “Luvas”
de R$15.630.000,00;
c) A
quantia de R$2.000.000,00 para retirada dos inquilinos;
d) Aluguel
mensal fixo de R$270.000,00;
e) Percentual
de 2,63% sobre a receita bruta do hotel;
f) R$5.000.000,00
na data da renovatória do contrato, daqui a 28 anos.
Expostos
os principais pontos comerciais vamos às análises:
O
foco da proponente converge basicamente para a questão financeira tanto que
quase todos os pedidos de ajustes jurídicos foram atendidos. As
Financeiras, nenhuma.
Conselheiros,
quando tratamos de proposta de muito longo prazo (50 anos) temos que nos
preocupar com a relação Tempo x Valor Real da Moeda porque não há indexação
monetária que corrija o valor real da moeda a longo prazo.
Por
isso, são utilizados certos gatilhos anti inflacionários, como por
exemplo, revisionais dos alugueis ou participação percentual no
faturamento.
Este
é o meu particular ponto de divergência sobre a presente proposta e que será
elucidada aos Conselheiros por meio desta.
a) Sendo
proposto um Contrato Atípico de Locação, não pode haver revisional
locatícia;
b) O
aluguel percentual de 2,63% é ilusório porque será sempre inferior ao
aluguel mensal.
O
quadro abaixo traduz a relação aluguel mínimo anual e participação do CRF no
faturamento bruto do hotel.
Receita Bruta
Anual
|
CRF
|
Aluguel
Anual
|
CRF
|
Estimativa
|
2,63%
|
R$3.240.000,00
|
%
|
R$70.000.000,00
|
R$1.841.000,00
|
-
R$1.399.000,00
|
4,63%
|
R$75.000.000,00
|
R$1.972.500,00
|
-
R$1.267.500,00
|
4,32%
|
R$80.000.000,00
|
R$2.104.000,00
|
-
R$1.136.000,00
|
4,05%
|
R$85.000.000,00
|
R$2.235.500,00
|
-
R$1.004.500,00
|
3,81%
|
R$90.000.000,00
|
R$2.367.000,00
|
- R$
873.000,00
|
3,60%
|
Observem
que quanto maior o faturamento bruto anual do hotel menor é a
participação do CRF.
Para
que o aluguel mínimo mensal se igualasse ao aluguel percentual haveria
necessidade do faturamento bruto anual do hotel atingisse R$120.000.000,00, o
que entendo ser, regularmente, impossível.
Quanto
ao aluguel mínimo mensal de R$270.000,00, este só passará a ser corrigido após a
inauguração do hotel, ou seja, estimativamente, daqui a 4 anos.
Além
da perda do valor real (por inflação) dos R$270.000,00 o índice de correção
inflacionário imposto pela Proponente é o IPCA que nos últimos 17 anos foi
inferior em 2% ao ano ao IGPM.
Em
outras palavras, uma bela armadilha, em ganho inflacionário sobre
o CRF.
Apenas
para os Conselheiros terem uma idéia sobre esse prejuízo inflacionário do CRF,
por esse maquiavélico jogo de aplicação de índices e data de aplicação,
comparemos os resultados entre os valores nominais e reais contidos na proposta,
conforme demonstrado pelo quadro abaixo:
Contrato
|
Valor
|
Valor*
|
Perda
valor
|
600
meses
|
Nominal
|
Real
|
Moeda
|
Aluguel
|
162.000.000
|
83.110.000
|
(78.890.000)
|
Renovatória
|
5.000.000
|
2.490.000
|
(2.510.000)
|
Total
|
167.000.000
|
85.600.000
|
(81.400.000)
|
*IGPM
5% a.a. + IPCA 2%a.a
O
valor real total do contrato de locação em 600 meses de R$83.110.000,00
representa R$138.500,00/mês, ou seja, um ganho real de 95% pela Proponente,
sobre o valor nominal de R$270.000,00.
Não
há como se negar a existência de outros benefícios financeiros que atingem o
fluxo de caixa do CRF, quais sejam:
a) Eliminação
de um passivo de R$16.000.000,00 no IPTU;
b) “Luvas”
no montante de R$15.630.000,00.
Estes
R$31.630.000,00 representariam ao longo dos 600 meses um valor real adicional
contratual de R$52.700,00 ao mês.
Resumidamente,
a proposta financeira da Proponente significa, em valor real da moeda o
equivalente a um aluguel mensal, durante 50 anos, de
R$195.380,00.
IPTU
|
16.000.000
|
"Luvas"
|
15.630.000
|
Total Alugueis em 600
meses
|
83.110.000
|
Renovatória
|
2.490.000
|
Total Fluxo de Caixa
600 meses
|
117.230.000
|
Equivalência Real
Mensal
|
195.380 (A+B)
|
Aluguel Real +
Renovatória
|
142.660 (A)
|
Benefício Financeiro e
Fiscal
|
52.720 (B)
|
A
atual contribuição mensal locatícia Morro da Viúva é da ordem de R$90.000,00.
Conselheiros,
esta é a proposta em números reais financeiros ao Clube de Regatas do Flamengo
para alugar, pelo prazo de 50 anos, o edifício do Morro da Viúva.
A
decisão será dos Conselheiros. O comparecimento ao Conselho Deliberativo é um
dever de todos os Rubro Negros.
SRN
Emilio
Habibe, Conselheiro
