Teor da reunião extraordinária de amanhã no Clube de Regatas do Flamengo.

Segue abaixo um pequeno estudo de um "Conselheiro" rubro-negro sobre a situação do Prédio pertecenta ao Clube de Regatas do Flamengo, situado na zona (nobre) sul do Rio de Janeiro, apelidado, Morro da Viúva. Em que pese sua análise conter certa coerência, é de se estranhar que tal estudo não apresente nenhuma contra-proposta para a situação, pois no meu modesto entendimento, se a proposta apresenta "armadilhas financeiras" ele, como um dos que estão atuando no caso, deveria assessorar os demais conselheiros e a Presidência.

Nota: Existem também pareceres técnicos / financeiros laborados pelo Conselho Fiscal e das Comissões Permanentes de Finanças, Obras e Assuntos Jurídicos do Flamengo , que estão à disposição na sede do Clube para todos os conselheiros e associados.

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Senhores Conselheiros

Em que pese haver a quase unanimidade na concordância dos Conselheiros em vermos uma solução ao Edifício Hilton Santos, no Morro da Viúva, haveremos, também, de concordar que o assunto deve ser tratado de forma a atender os interesses do Clube. Afinal, ali está constituído um dos maiores patrimônios da Instituição Rubro Negra.

Dia 9, segunda feira, os Conselheiros deverão comparecer ao Conselho Deliberativo para ouvir, analisar e opinar sobre uma proposta encaminhada por uma empresa do ramo hoteleiro ao Flamengo visando à transformação de uso do prédio residencial para hotel. 

Em tese, pode ser uma solução para os atuais problemas pertinentes ao edifício face ao estado físico em que se encontra, alta dívida de IPTU, ocupações indevidas e até mesmo uma ação de usucapião sobre o apartamento 1507 - Processo nº 2009.001.234594-1, na 15ª Vara Cível.

É de direito os Conselheiros terem uma visão real da proposta encaminhada já que a sua grande maioria fica impossibilitada de comparecer ao Clube para ler os Relatórios das diversas Comissões - Jurídica, Finanças e Obras e do Conselho Fiscal.

Encontro-me envolvido na análise desta questão desde agosto do ano passado tendo encaminhado dois trabalhos a Sra. Presidente sobre a matéria e procurado colaborar com o VP de Patrimônio, com o Conselho Fiscal e outros companheiros envolvidos nas Comissões. Desta forma, sinto-me na obrigação de relatar aos Conselheiros minha visão (apolítica) do quadro existente.

Primeiramente, quero deixar claro que sou a favor de qualquer projeto que traga solução patrimonial e financeira para o Flamengo sobre o Morro da Viúva. Entretanto, a discussão em pauta não trata de projeto e, sim, de PROPOSTA FINANCEIRA de um grupo. Por conseguinte, será sobre ela que deveremos nos debruçar.

Em resumo, a Proponente fez a seguinte oferta financeira ao CRF:

a) Contrato de 50 anos;

b) “Luvas” de R$15.630.000,00;

c) A quantia de R$2.000.000,00 para retirada dos inquilinos;

d) Aluguel mensal fixo de R$270.000,00;

e) Percentual de 2,63% sobre a receita bruta do hotel;

f) R$5.000.000,00 na data da renovatória do contrato, daqui a 28 anos.

Expostos os principais pontos comerciais vamos às análises:

O foco da proponente converge basicamente para a questão financeira tanto que quase todos os pedidos de ajustes jurídicos foram atendidos. As Financeiras, nenhuma.

Conselheiros, quando tratamos de proposta de muito longo prazo (50 anos) temos que nos preocupar com a relação Tempo x Valor Real da Moeda porque não há indexação monetária que corrija o valor real da moeda a longo prazo.

Por isso, são utilizados certos gatilhos anti inflacionários, como por exemplo, revisionais dos alugueis ou participação percentual no faturamento.

Este é o meu particular ponto de divergência sobre a presente proposta e que será elucidada aos Conselheiros por meio desta.

a) Sendo proposto um Contrato Atípico de Locação, não pode haver revisional locatícia;

b) O aluguel percentual de 2,63% é ilusório porque será sempre inferior ao aluguel mensal.

O quadro abaixo traduz a relação aluguel mínimo anual e participação do CRF no faturamento bruto do hotel.

Receita Bruta Anual	CRF	Aluguel Anual	CRF
Estimativa	2,63%	R$3.240.000,00	%
R$70.000.000,00	R$1.841.000,00	- R$1.399.000,00	4,63%
R$75.000.000,00	R$1.972.500,00	- R$1.267.500,00	4,32%
R$80.000.000,00	R$2.104.000,00	- R$1.136.000,00	4,05%
R$85.000.000,00	R$2.235.500,00	- R$1.004.500,00	3,81%
R$90.000.000,00	R$2.367.000,00	- R$ 873.000,00	3,60%

Observem que quanto maior o faturamento bruto anual do hotel menor é a participação do CRF.

Para que o aluguel mínimo mensal se igualasse ao aluguel percentual haveria necessidade do faturamento bruto anual do hotel atingisse R$120.000.000,00, o que entendo ser, regularmente, impossível.

Quanto ao aluguel mínimo mensal de R$270.000,00, este só passará a ser corrigido após a inauguração do hotel, ou seja, estimativamente, daqui a 4 anos.

Além da perda do valor real (por inflação) dos R$270.000,00 o índice de correção inflacionário imposto pela Proponente é o IPCA que nos últimos 17 anos foi inferior em 2% ao ano ao IGPM.

Em outras palavras, uma bela armadilha, em ganho inflacionário sobre o CRF.

Apenas para os Conselheiros terem uma idéia sobre esse prejuízo inflacionário do CRF, por esse maquiavélico jogo de aplicação de índices e data de aplicação, comparemos os resultados entre os valores nominais e reais contidos na proposta, conforme demonstrado pelo quadro abaixo:

Contrato	Valor	Valor*	Perda valor
600 meses	Nominal	Real	Moeda
Aluguel	162.000.000	83.110.000	(78.890.000)
Renovatória	5.000.000	2.490.000	(2.510.000)
Total	167.000.000	85.600.000	(81.400.000)

*IGPM 5% a.a. + IPCA 2%a.a

O valor real total do contrato de locação em 600 meses de R$83.110.000,00 representa R$138.500,00/mês, ou seja, um ganho real de 95% pela Proponente, sobre o valor nominal de R$270.000,00. 

Não há como se negar a existência de outros benefícios financeiros que atingem o fluxo de caixa do CRF, quais sejam:

a) Eliminação de um passivo de R$16.000.000,00 no IPTU;

b) “Luvas” no montante de R$15.630.000,00.

Estes R$31.630.000,00 representariam ao longo dos 600 meses um valor real adicional contratual de R$52.700,00 ao mês.

Resumidamente, a proposta financeira da Proponente significa, em valor real da moeda o equivalente a um aluguel mensal, durante 50 anos, de R$195.380,00.

IPTU	16.000.000
"Luvas"	15.630.000
Total Alugueis em 600 meses	83.110.000
Renovatória	2.490.000
Total Fluxo de Caixa 600 meses	117.230.000
Equivalência Real Mensal	195.380 (A+B)
Aluguel Real + Renovatória	142.660 (A)
Benefício Financeiro e Fiscal	52.720 (B)

 

 

A atual contribuição mensal locatícia Morro da Viúva é da ordem de R$90.000,00. 

Conselheiros, esta é a proposta em números reais financeiros ao Clube de Regatas do Flamengo para alugar, pelo prazo de 50 anos, o edifício do Morro da Viúva.

A decisão será dos Conselheiros. O comparecimento ao Conselho Deliberativo é um dever de todos os Rubro Negros.

SRN

Emilio Habibe, Conselheiro